Забігаючи наперед, одразу скажемо: з початку минулого року середня ціна квадратного метра підвищилася у всіх районах Києва. Далі розповість kyiv-city.
Загальні тенденції
За даними порталу нерухомості, за 2019 рік вартість квартир на вторинному ринку столиці зросла в середньому на 17%.
Якщо на початку січня 2019 року один квадратний метр житла оцінювався у 1039 доларів, то на початку 2020 року – вже 1216 доларів.
Початок зростання цін було зафіксовано у вересні минулого року. Як пояснюють фахівці з продажу нерухомості, сталося через зростання попиту.
Справа в тому, що у кінці літа 2019 року бажаючих придбати нерухомість в Києві виявилося набагато більше ніж тих, хто її продавав, і в такі моменти стрибок цін – неминуче явище.
Також у 2019 році на ринку спостерігався справжній бум на оренду квартир. У той період забудовники значно підвищили ціни на первинному ринку, а це, в свою чергу, призвело до зростання вартості квадратного метра і на вторинці.
Експерти також розповідають: у кінці 2019 року попит на купівлю жилої нерухомості продовжував залишатися високим, тому й причин для зниження цін нема. Цей факт також підтверджують у Державній службі статистики України, надаючи дані щодо щоквартального збільшення угод з нерухомістю.
Як зросли ціни по районах Києва
Як ми уже писали раніше, у 2019 році (різниця між січнем 2019 та січнем 22020 року) ціни на житло зросли у всіх районах Києва. При цьому максимальне подорожчання було зафіксовано у Подільському та Голосіївському районах – на 18,8 та 18% відповідно.
Найменше зростання цін відбулося у Солом’янському районі – на 8,3%.
У Дарницькому районі – на 16,7%, у Деснянському – на 14,5%, у Дніпровському на 15%, в Оболонському – на 10,9%, у Печерському – на 15,9%, у Святошинському – на 8,%, у Шевченківському – на 12,9%.
Причини зміни цін
Окрім попиту, на формування цін впливають і інші чинники. Приміром, у Подільському районі, на зростання цін вплинув початок робіт над будівництвом метро на Виноградар. Свого часу тут почали будувати одразу декілька бюджетних проектів з вигідними умовами для інвесторів. А по мірі розвитку району та готовності будинку ціна, відповідно, підвищилася. Таке буває часто, коли район стає більш перспективним, ніж раніше.
А от у такому районі як Оболонь немає потреба «приманювати» інвесторів, тому й ціни там практично завжди перебувають на одному рівні.
Курс долара
Не варто забувати про такий важливий фактор як зміна курсу долара. Ріелтори кажуть, що коли долар знижує свою вартість, частина власників квартир перестають продавати нерухомість, та чекають більш вигідного курсу.
В результаті це призводить до того, що кількість пропозицій зменшується, а ті, хто продає квартири і далі, підвищують ціну.
Тому якщо у певному мікрорайоні кількість квартир з однаковими параметрами зменшиться вдвічі, зростання цін гарантовано.
Інші фактори впливу
Серед інших факторів впливу на зміну цін на нерухомість фахівці ринку нерухомості називають такі:
- Введення військового стану у 2018 році.
- Парламентські та президентські вибори.
- Зниження курсу долара у 2019 році.
- Крах компанії «Укрбуд».
У 2019 році відбулося те, що було у випадку з «Еліта-центр». Люди втратили довіру до первинного ринку і їм стало страшно, що будь-який із будинків можуть просто не добудувати.
А ті, хто придбав квартиру, коли курс долара був 28 гривень, втратили близько 15% (курс знизився до 24 гривень).
Саме тому інтерес до вторинного ринку знову змістився. І якщо ще в кінці 2018 року близько 65% угод по нерухомості припадало на первинний ринок, то в кінці 2019 року 60% угод було підписано на вторинці. А у зв’язку зі збільшенням попиту росте і ціна.
Ціни на квартири залежно від площі
Згідно з даними річної статистики, динаміка цін на вторинному ринку для одно та трикімнатних квартир приблизно однакова – ціна зросла на 18,3%. А середня ціна на двокімнатні квартири за 2019 рік збільшилася на 14,2%.
Найбільше зростання цін відбулося на так звані «сталінки» – на 19,7%. А найбільш стабільними були ціни на квартири в будинках з «покращеної цегли» – їх вартість зросла лише на 6,1%.
Історія з «Укрбудом»
В одного із найбільших забудовників країни – компанії «Укрбуд» – ще у 2011 році не було жодного будівельного об’єкту, а протягом наступних 3-4 років вибилася на лідерські позиції у своїй галузі, поступившись лише «Київміськбуду». У 2015 році «Укрбуд» запустив уже 20 об’єктів.
Компанія іменувала себе державною, хоча насправді під оболонкою державної компанії працювала компанія «Укрбуд девелопмент».
А скандально відомий Максим Микитась був президентом державної корпорації «Укрбуд» у 2010-2016 роках, також за сумісництвом він був депутатом. Спочатку Київської міської ради, а згодом і Верховної Ради.
Микитасю дуже допоміг його батько – Віктор Микитась, знаний у будівельній галузі. Він займався зведенням Чорнобильської АЕС, а згодом – і ліквідацією наслідків аварії.
Проблема у компанії «Укрбуд девелопмент» почалися влітку 2019 року: інвестори почали повідомляти про зупинку робіт на об’єктах, а терміни введення будинків в експлуатацію почали переносити.
Уже в вересні Максим Микитась на своїй сторінці у Facebook повідомив, що продає «Укрбуд девелопмент» і в компанії начебто змінилися інвестори.
Причина продажу компанії – дефіцит коштів, адже вже влітку 2019 року на звершення об’єктів компанії не вистачало майже 2 мільярди гривень.
Серед причин називалися різні – погіршення ситуації на ринку нерухомості, одночасне будівництво кількох об’єктів, проте найімовірнішою є інша: Максим Микитась привласнив частину інвесторських грошей.
У листопаді на сайті президента з’явилася петиція з проханням розібратися із ситуацією, адже на той час у «Укрбуда» було 26 незавершених об’єктів.
12 грудня Володимир Зеленський пообіцяв, що усі вони будуть добудовані.
У кінці лютого 2020 року компанія «Київміськбуд» прийняла два перші «укрбудівські» об’єкти: ЖК «Пектораль» та «ЖК «Новомостицький», а на початку березня ще 2 – Жк «Харківський» та ЖК «Сонячна рів’єра». Найближчим часом у «Київміськбуді» мають взяти на баланс ще 6 об’єктів.
